Üst Kattan Su Sızıyorsa Masrafları Kim Öder?

Hukuki çerçeve

Zararın kaynağı bağımsız bölümün kişisel tesisatı, ortak kolon veya binanın ana tesisatı olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bakım ve onarım giderlerinin paylaşımında ortak yer ile bağımsız bölüm ayrımı yapar. Kiracı, malik, yönetim ve yüklenicinin sorumluluk ihtimalleri farklıdır.¹

En önemli ayrım

Zararın giderilmesi için yapılan acil müdahale ile kusurun belirlenmesi birbirinden ayrılmalıdır. Binanın ana tesisatındaki arızaya müdahale edilmemesi başka, bir dairedeki su vanasının açık unutulması başka hukuki tablo oluşturur. Manevi tazminat ise her rahatsızlıkta kendiliğinden doğmaz.

Uygulamada gözden kaçan nokta

Su hasarı sigorta kapsamındaysa sigortacıdan ödeme alınması sorumlunun hiç bulunamayacağı anlamına gelmez; sigortacının rücu imkânları ayrıca gündeme gelebilir. Aynı zarar için birden çok kaynaktan mükerrer tahsil yapılamaz. Bu nedenle hasar hesabında onarım bedeli, eşya kaybı ve varsa kullanım kaybı ayrı kalemler hâlinde gösterilmelidir.

Hangi ayrıntılar sonucu değiştirir?

Su sızıntısında sorumluluğu doğru kişiye yöneltmeden masrafları talep etmek, sonradan davanın yanlış kişiye karşı açıldığının anlaşılmasına neden olabilir. Ortak gider borusu, kat malikinin kendi tesisatı veya kiracının ihmali farklı sorumluluk ilişkileri yaratır. Onarım için duvarın açılmasıyla oluşan zarar ve önceki su kaçağından doğan zararlar ayrı hesaplanmalıdır. Sigorta tazminatı alınmışsa aynı zarar için mükerrer ödeme yapılmaması gerekir.

Deliller ve belgeler

Fotoğraf ve video, su kaçağı tespit raporu, tesisatçı faturaları, apartman yönetimi kayıtları, hasar ekspertizi ve sigorta poliçesi saklanmalıdır. İmkân varsa onarım öncesi delil tespiti yapılması sonraki ispat sorunlarını azaltabilir.

Başvuru stratejisi ve riskler

Önce su kaynağı tespit edilerek acil zararın büyümesi önlenmeli; ardından sorumlu kişiye veya yönetime yazılı bildirim yapılmalı. Onarım, tazminat, sigortadan ödeme ve gerektiğinde yargı yolu talepleri olayın kaynağına göre sıralanmalıdır.

Başvurmadan önce değerlendirilmesi gerekenler

Komşunun onarım için daireye erişime izin vermemesiyle su kaçağının kaynağının belirsiz olması farklı usul gerektirir. Önce teknik tespit, sonra sorumluluk atfı yapılmalıdır. Binanın ortak tesisatına ilişkin masraflar yönetim planı ve kanundaki paylaşım düzenine göre hesaplanır; yöneticinin bütün masrafları tek malike yazması her durumda doğru değildir.

Karşı taraf ne söyleyebilir?

Üst kattaki malik, kaçağın kendi tesisatından değil binanın ortak kolonundan kaynaklandığını savunabilir; apartman yönetimi ise sorunun kiracının kullanımından doğduğunu iddia edebilir. Bu tartışma teknik inceleme olmadan çözülemez. Su sızıntısını oluşturan ilk arıza, zararın ağırlaşmasına neden olan gecikme ve sonradan yapılan onarım birlikte değerlendirilir. Sadece alt kattaki boya giderini değil bozulan eşyaların gerçek zararını da doğru belgelerle belirlemek gerekir.

Hukuki değerlendirmeyi derinleştiren noktalar

Su kaçağının kaynağı bilinmeden bütün sorumluluğun üst kat malikine yüklenmesi doğru olmayabilir. Ortak tesisat borusu, daire içi bağlantı veya kullanıcı müdahalesi farklı kişiler bakımından sorumluluk doğurur. Kaçağın üst katta fark edilmesi kaynağın mutlaka o daire olduğu anlamına gelmez. Teknik tespit gerektiğinde yapının ortak alanlarına ilişkin belgelerin de değerlendirilmesi gerekir.

Hak arama sürecinde farklı sonuçlar

Hasar tutarı hesaplanırken bozulan duvar, parke, elektrik sistemi ve taşınır eşyaların ayrı gösterilmesi faydalıdır. Eski eşyanın yenisiyle değiştirilmesi halinde değer artışı ve gerçek zararın kapsamı tartışılabilir. Sigorta şirketi ödeme yapmışsa rücu ilişkisi ortaya çıkabilir. Hasarı tekrar yaşamamak için esas kaçağın giderilmesi, yalnızca boya yapılmasından daha önemlidir.

Pratik sonuç ve dikkat edilmesi gerekenler

Komşu veya yönetim sorunu çözmüyorsa yazılı bildirim, teknik rapor ve gerektiğinde delil tespiti izlenebilir. Acil durumda suyun kapatılması ve güvenlik önlemleri alınması farklı bir pratik ihtiyaçtır. Ancak komşunun kapısını zorla açmak veya tesisata keyfî müdahale etmek yeni hukuki riskler yaratabilir. Hangi idari veya yargısal başvurunun uygun olduğu kaçağın kaynağı ve sorumlu kişiye göre belirlenir.

Dosya hazırlarken kritik ayrıntılar

Zarar gören kişinin makul önlemlerle zararın büyümesini engellemesi beklenebilir. Sürekli su akarken hiçbir önlem alınmaması, zarar hesabında tartışılabilir. Buna karşılık komşunun da kaçağa müdahaleyi süresiz erteleyerek kendi sorumluluğunu azaltması beklenemez. Tarafların teknik tespit için ortak uzman seçmesi bazen dava masrafını azaltabilir; anlaşma sağlanamazsa mahkeme eliyle delil tespiti düşünülebilir.

Somut bir örnek

Örneğin banyo gideri üst dairenin kendi tesisatında kırılmışsa kişisel sorumluluk tartışılır. Ortak düşey boruda çatlak varsa yönetim ve kat maliklerinin ortak gider yükümlülüğü öne çıkabilir.

Okur için kontrol listesi

• Olayın tarihlerini ve tarafların sıfatlarını kesinleştirin.
• Sözleşme, belge, tebligat ve yazışmaların asıllarını koruyun.
• Talebin hangi hakka dayandığını ve karşı tarafın hangi savunmayı ileri sürebileceğini belirleyin.
• Görevli merci, başvuru usulü, dava şartı arabuluculuk ve süreleri somut olay için kontrol edin.