Kiracı Aidat Ödemiyorsa Kim Sorumlu? Ev Sahibi, Kiracı ve Site Yönetimi

Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak gider ve avans yükümlülüklerini düzenler. Kat malikleri, yönetim planı ve kanuni paylaşım kuralları doğrultusunda giderlere katılır. Aynı Kanun m.22 ise bağımsız bölümden kira veya başka bir hakka dayanarak sürekli yararlananların ortak gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumluluğunu düzenler. Bununla birlikte kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu çerçeve, yönetimin yalnızca kira sözleşmesini esas alarak “kiracı ödemezse malik hiç sorumlu değildir” demesini önler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.05.2017 tarihli, 2017/1981 E., 2017/3785 K. sayılı kararında da m.22 kapsamındaki ortak ve müteselsil sorumluluk ile kira tutarı sınırı vurgulanmıştır. Kararın somut olaya özgü olduğu, genel kanuni düzenlemeyi açıklamak için kullanıldığı unutulmamalıdır.¹

Olağan aidat, demirbaş ve büyük onarım ayrımı

Kira ilişkisinde kiracı kural olarak olağan kullanımla bağlantılı yan giderleri üstlenebilir; kiralananın esaslı onarımı ve mülkiyet kaynaklı yükümlülükler bakımından kiraya verenin borçları gündeme gelebilir. Ancak apartman kararlarında kalemin “aidat”, “demirbaş” veya “yatırım” adıyla gösterilmesi tek başına kimin nihai yükümlü olduğunu belirlemez. Asansörün günlük bakımı ile tamamen yenilenmesi, ortak alan elektriği ile çatıya güneş paneli kurulması farklı hukuki nitelikte olabilir.

Kiracıyla malik arasında imzalanan sözleşmedeki masraf maddesi, TBK'nın emredici hükümleri ve taşınmazın kullanımına ilişkin gerekliliklerle birlikte yorumlanır. Site yönetimine karşı kanuni sorumluluk ile kiracının malike karşı geri ödeme borcu farklıdır. Bir giderin yönetim tarafından malik ya da kiracıdan istenebilmesi, iç ilişkide yükün mutlaka aynı kişide kalacağı sonucunu doğurmaz.²

Yönetim aidatı nasıl ispatlar?

İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı, ödeme çizelgesi, bağımsız bölümün payı, borcun hangi aylar için istendiği ve gecikme tazminatı hesaplaması incelenmelidir. Site yönetiminin talep ettiği her tutarın yalnızca “yönetici böyle söyledi” diye kabul edilmesi gerekmez. Aynı şekilde kanuni şekilde belirlenmiş aidatın sırf yüksek olduğu düşüncesi, ödeme yükümlülüğünü otomatik kaldırmaz. Kararın geçerliliği ve iptali için ayrı usuller vardır.

Yönetici ortak gider alacağı için icra takibine başvurabilir; borçlu da takip türüne uygun itiraz haklarını kullanabilir. İtiraz üzerine alacak davası veya itirazın iptali gibi yollar gündeme gelebilir. Yönetim planı, ilgililerin hak ve yükümlülüklerini etkilediğinden, kira sözleşmesinden bağımsız olarak ayrıca incelenmelidir.³

Kiracı taşınırsa eski borç kime kalır?

Kiracının taşınması, ilgili dönemde doğmuş ortak gider borcunun mutlaka ortadan kalktığı anlamına gelmez. Malikin site yönetimine karşı kanuni sorumluluğu devam edebilir; buna karşılık kira sözleşmesindeki geçerli yan gider paylaşımına dayanarak kiracıya başvurma imkânı olabilir. Kiracının güvence bedelinin hangi alacaklara mahsup edilebileceği, teslim tutanağı, hesaplaşma ve TBK m.342 çerçevesinde ayrıca incelenmelidir. Depozitonun “nasıl olsa aidat var” denilerek tek taraflı tutulması her durumda hukuka uygun değildir.

Örnek olay: Asansör değişimi için 40 bin TL

Apartman yönetimi, yeni asansör kurulumu için her bağımsız bölüme 40.000 TL borç çıkarır. Kiraya veren bunun tamamını kiracıdan ister; kiracı ise onarımın bina değerini artırdığını ileri sürer. Bu durumda giderin bakım mı yoksa yenileme-yatırım niteliğinde mi olduğu, yönetim kararının içeriği, sözleşme ve TBK hükümleri değerlendirilir. Yönetimin tapu malikine başvuru hakkı ile kiracının iç ilişkide bu bedeli taşımak zorunda olup olmadığı ayrı sorulardır.

Yönetim planı, işletme projesi ve kira sözleşmesi nasıl birlikte okunur?

Site yönetimiyle ilgili uyuşmazlıkta üç belge sık sık birbirine karıştırılır. Yönetim planı kat maliklerinin taşınmazı birlikte yönetme esaslarını gösterir; işletme projesi belirli dönem için öngörülen gelir ve giderleri belirleyebilir; kira sözleşmesi ise malik ile kiracı arasındaki özel ilişkiyi düzenler. Yönetici aidat alacağını kanuni temele dayandırırken, kiraya verenin kiracıdan tahsil etmek istediği kalem sözleşmeye ve emredici kira hükümlerine dayanabilir. Bu nedenle aynı 15.000 TL'nin yönetim tarafından istenmesi ve nihai olarak kimin üzerinde kalacağı ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Gider pusulasında “asansör” yazması yeterli ayrıntı değildir. Aylık bakım sözleşmesi, acil onarım, kabin yenileme ve yeni asansör kurulması farklı harcamalardır. Benzer biçimde ortak alan su tüketimi, otopark otomasyonu kurulumu ve çatı yalıtımı aynı ekonomik nitelikte değildir. Masrafın hangi kararla, hangi çoğunlukla ve hangi bağımsız bölüm paylaşım oranıyla kabul edildiği kontrol edilmelidir. Maliklerin karar iptali yolları, katılmadıkları toplantıda hangi tarihte haberdar oldukları ve kanuni süreler bakımından değişebilir. Kiracı ise bu süreçte kat maliki sıfatının sağladığı bütün haklara sahip olmayabilir.

Aidat borcu üzerinden tahliye istenebilir mi?

Kiracının aidat borcunun varlığı ile doğrudan tahliye talebi arasında otomatik bağ kurulamaz. Kira sözleşmesinde yan giderlere ilişkin yükümlülüklerin bulunması, hangi giderin muaccel olduğu, ödemenin istenmesi ve feshe ilişkin kanuni koşulların sağlanması ayrıca incelenir. Kiraya verenin yalnızca site yönetiminin gönderdiği bir ödeme çizelgesini göstererek hiçbir ihtar veya dava sürecine gerek kalmadan kiracıyı çıkarabileceği düşünülmemelidir. Tahliye için kullanılan hukuki yol, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki koruyucu hükümlerle uyumlu olmalıdır.

Aidat tartışması süren kiracının kira bedelini ayrı banka açıklamasıyla zamanında ödemesi, borçların karışmasını önlemeye yardımcı olabilir. Kiraya veren site borcunu yönetim adına ödemişse, bunun kiracıya hangi koşullarda rücu edilebileceği de ayrıca değerlendirilmelidir. Bir tarafın kendiliğinden “nasıl olsa o borçlu” diyerek depozito veya kira üzerinden mahsup yapması, sonraki uyuşmazlıkları ağırlaştırabilir. Yönetici, malik ve kiracının yazılı hesaplaşması hem borcun dönemini hem de kimin hangi kalemi taşıdığını şeffaflaştırır.

Birikmiş aidat için örnek hesap

Dairede aylık 4.000 TL olağan ortak gider bulunduğu ve üç ay ödeme yapılmadığı varsayılsın. Yönetim 12.000 TL asıl borç ile gecikme tazminatı talep edebilir. Ancak rakamın doğru olması, kanuni faiz ve gecikme hesabı ile borç dönemlerinin kontrolünü gereksiz kılmaz. Aynı dönemde kat maliklerine 30.000 TL çatı yenileme katkısı çıkarılmışsa bu bedel olağan kullanım gideriyle bir tutularak doğrudan kiracıya yüklenmemelidir. Önce giderin hukuki niteliği, sonra dış ve iç ilişkide muhatap belirlenmelidir.

Yöneticiye yöneltilecek yazılı bilgi talebi

Aidat borcu bildirimi alan malik veya kiracı, borcun hangi aylara ait olduğunu, avans ve gider kararının dayanağını, kendi bağımsız bölümüne düşen hesap kalemlerini ve varsa gecikme tazminatını yazılı isteyebilir. Böylece gerçekten ödenmeyen bir giderle yanlış bağımsız bölüme işlenmiş tahsilat ayrılabilir. Ortak alan harcamalarının faturaları ve alınan kararlar özellikle büyük tutarlı onarım kalemlerinde önemlidir. Kiracı, siteye yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesi için dekontu kiraya verene iletip hangi aya mahsup edildiğini açıkça bildirebilir. Malik de site yönetimine karşı yaptığı ödemenin kiracıyla iç ilişkideki akıbetini sözleşme ve kanun hükümlerine göre değerlendirmelidir.

Sonuç

Üç taraflı aidat uyuşmazlığında önce kanuni dış sorumluluk, sonra malik-kiracı iç hesaplaşması çözülmelidir.