KİRA VE GAYRİMENKUL
Kentsel Dönüşümde Evim Riskli Yapı Çıktı: İtiraz, Tahliye ve Haklarım Neler?
Apartmanın girişine asılan riskli yapı tutanağı, yalnızca teknik bir rapor değildir. Daire sahibinin oturduğu evden ayrılmasını, kiracının taşınmasını ve yıllardır oturulan binanın yıkılmasını gündeme getirir. Bu nedenle sürecin hangi aşamada olduğu, tespitin ne zaman kesinleşeceği ve hangi başvuru hakkının kullanılabileceği doğru anlaşılmalıdır.
Apartmanın girişine asılan riskli yapı tutanağı, yalnızca teknik bir rapor değildir. Daire sahibinin oturduğu evden ayrılmasını, kiracının taşınmasını ve yıllardır oturulan binanın yıkılmasını gündeme getirir. Bu nedenle sürecin hangi aşamada olduğu, tespitin ne zaman kesinleşeceği ve hangi başvuru hakkının kullanılabileceği doğru anlaşılmalıdır.
Riskli yapı kararı nasıl başlar?
Riskli yapı tespiti, yetkilendirilmiş kuruluşların teknik incelemesiyle yapılır. Maliklerden birinin başvurusu süreci başlatmaya yeterli olabilir; bütün kat maliklerinin önceden oybirliği vermesi kural olarak aranmaz. Rapor doğrudan kesin ve tartışılmaz bir karara dönüşmez. İncelenmesi, bildirilmesi, itiraz ve kesinleşme aşamaları bulunur. Kat malikleri, raporun hangi taşıyıcı sistem bulgularına dayandığını ve yapının hangi standart çerçevesinde değerlendirildiğini öğrenmelidir. Yalnızca binanın eski olduğunu söylemek riskli yapı kararının teknik gerekçesinin yerine geçmez.1
Tebligatı kapıya asmak yeterli olabilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bildirim usulü sıradan posta tebligatından farklılaşmıştır. İlgili tutanağın binaya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan gibi işlemler birlikte önem taşır. Bu yüzden malik, kendisine kişisel bir zarf gelmediği gerekçesiyle sürenin başlamadığını varsaymamalıdır. İlan tarihleri ve tutanak örnekleri saklanmalı, tapu kaydı ve malik iletişim bilgileri kontrol edilmelidir. Tebliğ ve itiraz süreleri bakımından hangi tarihin esas alınacağı somut evrak üzerinden belirlenir.
Riskli yapı tespitine itiraz
Teknik rapora itiraz, yalnızca “binam sağlam” demekle sonuç alınabilecek bir yol değildir. İtirazın usulü ve süresi, rapordaki hesap veya inceleme hataları, beton ve donatı verileri, numune alma yöntemi ve yapı özellikleri üzerinden değerlendirilmelidir. Süre geçirilirse idari işlemin kesinleşmesi ve tahliye sürecinin ilerlemesi mümkün olur. İtirazın yanı sıra koşulları varsa idari yargı denetimi gündeme gelebilir; ancak her dava otomatik olarak yıkımı durdurmaz. Yürütmenin durdurulması talebi ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.
Tahliye ve yıkım aşamasında malik ile kiracı
Riskli yapı kesinleştiğinde idare tarafından tahliye ve yıkım için süre verilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamasında bu sürenin doksan günü aşamayacağı ifade edilmektedir. Malik ile kiracının kira sözleşmesinden doğan ilişkisi, idarenin güvenli tahliye yükümlülüğünden ayrı bir meseledir. Kiracı için depozito, peşin ödenmiş kira ve taşınma masrafları; malik için ortak giderler, yıkım işlemleri ve müteahhit sözleşmesi ayrıca düzenlenmelidir. Güvenlik gerekçesiyle yapılan tahliyeyi olağan kira tahliyesi hükümleriyle karıştırmamak gerekir.
Hak kaybını önleyen dosya hazırlığı
Riskli yapı raporu, tebligat ve ilan tutanakları, arsa payı ve bağımsız bölüm tapuları, kira sözleşmesi, ödemeler, apartman kararları ve varsa teknik karşı görüş tek dosyada saklanmalıdır. Bina yıkıldıktan sonra kimi fiziksel delillerin yeniden elde edilmesi imkânsızlaşabilir. Malikler ekonomik sonuçları da hesaba katmalıdır: yıkım gideri, kat karşılığı inşaat koşulları, geçici konut, kira yardımı ve yeniden yapımda hangi bağımsız bölümün teslim alınacağı yazılı anlaşmalarda açık olmalıdır.
Örnek olay: rapor dün ilan edildi
Bir malik, binasının sağlam olduğunu düşündüğü için raporu okumadan yeni bir ekspertiz yaptırır. Fakat asıl sorun itirazın nereye ve hangi süre içinde yapılacağıdır. İnceleme gecikirse teknik bakımdan haklı bir itiraz dahi usul engeline takılabilir. Önce onaylanmış rapor ve bildirim tutanakları alınmalı, sonrasında teknik görüş bu belgelerdeki ölçüm ve hesaplara bağlanmalıdır. Malik ile kiracı aynı anda bilgi edinmeli; taşınma, kira ve güvenlik meseleleri birbirine karıştırılmamalıdır.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı raporu gelince ev hemen boşaltılır mı?
Hayır. Bildirim, itirazın değerlendirilmesi ve tahliye-yıkım için tanınan süre gibi aşamalar vardır. Ancak süreler kaçırılmamalıdır.
Bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Kanuni koşullarda evet. Tespitin başlatılmasıyla yeniden yapım kararı farklı işlemlerdir.
Mahkemeye başvuru yıkımı durdurur mu?
Tek başına dava açılması her durumda durdurma sonucu doğurmaz; yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca incelenir.
Resmî kaynaklar
Yazının hazırlanmasında güncel metin kontrolü için aşağıdaki resmî mevzuat bağlantıları esas alınmıştır:
Bu yayını paylaşın
Profil ve diğer yayınlar →