Ev Tadilatını Yarım Bırakan Ustaya Karşı Ne Yapılabilir?

Hukuki çerçeve

Eser sözleşmesinde yüklenici belirli bir sonucu meydana getirmeyi, iş sahibi ise bedeli ödemeyi üstlenir. Yüklenicinin işi zamanında tamamlamaması ile tamamladığı işin ayıplı olması ayrı hukuki sorunlardır. TBK 474–478 ayıplı eser bakımından gözden geçirme, bildirim, seçimlik hak ve zamanaşımı sistemini düzenler.¹

En önemli ayrım

İş bitmeden tek taraflı başka usta çağırılması bazen haklı bir zarar azaltma yöntemi olabilir; bazen de yüklenicinin savunma ve tamamlama imkânını tartışmalı hâle getirir. Eserin ayıbının türüne göre onarım, bedel indirimi veya dönme gibi haklardan hangisinin koşullarının bulunduğu ayrıca incelenir.

Uygulamada gözden kaçan nokta

Tadilat sözleşmelerinde değişikliklerin yazılı yapılmaması hem süre hem bedel bakımından uyuşmazlık üretir. Yüklenici ek iş yaptığını, ev sahibi ise bunun başlangıç anlaşmasına dâhil olduğunu savunabilir. Her iş kaleminin malzeme ve işçilik bedelinin ayrılması, hangi kısmın tamamlandığını objektif biçimde göstermeye yardımcı olur.

Hangi ayrıntılar sonucu değiştirir?

Tadilat anlaşmalarında 'anahtar teslim' ifadesi çok farklı kapsamlarla kullanılabilir. Sözleşmede elektrik tesisatı, zemin kaplaması ve ankastre montajı gibi işlerin hangilerinin dahil olduğunun açıkça yazılması gerekir. Sözleşme sessizse görüşmeler, çizimler ve fiyat teklifleri sözleşme içeriğinin yorumuna yardım eder. İş sahibi her eksiklikte hemen sözleşmeden dönmek zorunda değildir; onarım, tamamlama veya zarar tazmini gibi başka seçenekler de olabilir. Özellikle ayıbın önemi ve giderilme masrafı hak seçimini belirler.

Deliller ve belgeler

Yazılı teklif, malzeme listesi, teslim tarihi, ödeme dekontları, fotoğraf ve videolar, mesajlar, uzman raporu ve gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti önemlidir. Yapılan her ek ödeme ve iş değişikliği kayda geçirilmelidir.

Başvuru stratejisi ve riskler

Önce yapılan ve yapılmayan işler kalem kalem belirlenmeli; gerekiyorsa makul süre içeren yazılı ihtar yapılmalıdır. Süre dolduktan sonra sözleşme ve temerrüt hükümleri doğrultusunda fesih, dönme, ifa, eksik iş bedeli veya tazminat yollarından uygun olanı seçilebilir.

Başvurmadan önce değerlendirilmesi gerekenler

Eserin mevcut hâli sökülüp yeniden yapılmadan önce delil tespiti düşünülmelidir. Ayıplı işin giderildiği ama daha sonra eski ayıbın ispatlanamadığı dosyalar ortaya çıkabilir. İşin gecikmesine ev sahibinin malzeme seçimini değiştirmesi yol açmışsa bu durum da teslim süresi ve tazminat hesabında göz ardı edilmemelidir.

Karşı taraf ne söyleyebilir?

Usta işin tamamlanmamasının ev sahibinin sürekli proje değiştirmesinden kaynaklandığını, ek işlerin ödenmediğini veya malzemenin geç teslim edildiğini ileri sürebilir. Ev sahibi ise başlangıç takvimi ve yapılan ödemelerle gecikmenin kendisine yüklenemeyeceğini savunabilir. Böyle bir dosyada her gecikme gününün sorumlusunu belirleyen ayrıntılı zaman çizelgesi önem taşır. Ayıplı iş ile hiç yapılmamış işlerin ayrı listelenmesi, hatalı ve gereğinden yüksek tazminat hesabını önler.

Hukuki değerlendirmeyi derinleştiren noktalar

Eser sözleşmesiyle yapılan tadilatta yüklenicinin iş sonucu meydana getirme borcu bulunur. İşin yarım kalması halinde önce tamamlanmış kısmın gerçekte ne kadar değer taşıdığı belirlenmelidir. Ev sahibi sözleşme bedelinin tamamını peşin ödemişse bunun ne kadarının gerçekleşen işe karşılık geldiği anlaşılmadan tam iade talebi bazen aşırı olabilir. Buna karşılık hiç yapılmamış iş kalemleri için alınmış bedelin tutulması da ayrı tartışma yaratır.

Hak arama sürecinde farklı sonuçlar

Ayıplı işlerde gözden geçirme ve ayıp bildirimine ilişkin kurallar önemlidir. Örneğin açıkça görülen kusurlar ile zamanla ortaya çıkan su yalıtımı veya tesisat kusuru farklıdır. Yükleniciye sorunun giderilmesi için uygun bir imkân tanınıp tanınmadığı da bazı durumlarda değerlendirilir. İş sahibi onarım yaptırmadan önce fotoğraf ve uzman raporuyla ayıbı belgelemelidir; sonradan sökülen tesisatın eski hâlini ispat etmek zorlaşabilir.

Pratik sonuç ve dikkat edilmesi gerekenler

Ücret farkı hesaplanırken ikinci ustanın daha yüksek kalite malzeme kullanıp kullanmadığı sorulmalıdır. İlk ustanın yapmadığı yeni taleplerin bedeli, otomatik biçimde tazminat olarak yüklenemez. Eser sözleşmesinde ifa ve ayıp rejimleri birlikte fakat karıştırılmadan kullanılmalıdır. Yazılı ihtar, teslim tarihi ve ek protokoller olayın hukuki niteliğini anlamayı kolaylaştırır. İhtiyacın aciliyeti varsa zararın artmasını önlemek için gerekli müdahaleler belgelenmelidir.

Dosya hazırlarken kritik ayrıntılar

İş bitirilmeden yükleniciye ödeme yapılmışsa yalnızca ödenen miktar değil gerçekleştirilen işin ekonomik değeri de hesaplanmalıdır. İkinci ustanın yaptığı işin faturası, ilk yüklenicinin tamamlaması gereken işle ilgili olmalıdır. Aksi halde ev sahibinin aynı anda daha üst kalite malzeme seçip fark bedelini eski ustaya yüklemeye çalışması tazminat hesabını tartışmalı kılar. Taraflar arası yazılı ek protokoller, işin süresi ve fiyat farkını belirlemede büyük önem taşır.

Somut bir örnek

Örneğin 300.000 TL bedelli yenilemenin yalnızca boya kısmı yapılmışken usta ortadan kaybolursa tamamlanmayan iş bedeli; ancak dolaplar teslim edilmiş ve yalnızca kapaklarında kusur varsa ayıplı ifa rejimi öne çıkabilir.

Okur için kontrol listesi

• Olayın tarihlerini ve tarafların sıfatlarını kesinleştirin.
• Sözleşme, belge, tebligat ve yazışmaların asıllarını koruyun.
• Talebin hangi hakka dayandığını ve karşı tarafın hangi savunmayı ileri sürebileceğini belirleyin.
• Görevli merci, başvuru usulü, dava şartı arabuluculuk ve süreleri somut olay için kontrol edin.