KİRA VE GAYRİMENKUL
2026 kira artışı: TÜFE, beş yıl ve kira tespit davası
Kiraya veren “emsal evler çok pahalandı” diyebilir; kiracı “sözleşmede yüzde yirmi yazıyor” diye karşılık verebilir. Bu iki iddianın hangisinin etkili olacağı, artış dönemi ile kira tespit kurumunun birbirinden ayrılmasına bağlıdır.
Kiraya veren “emsal evler çok pahalandı” diyebilir; kiracı “sözleşmede yüzde yirmi yazıyor” diye karşılık verebilir. Bu iki iddianın hangisinin etkili olacağı, artış dönemi ile kira tespit kurumunun birbirinden ayrılmasına bağlıdır.
Yıllık artışın genel sınırı
TBK m. 344 uyarınca yenileme döneminde uygulanacak artış anlaşması, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu oran aylık olarak açıklanır; tek bir “2026 sabit oranı” yoktur. Sözleşmedeki hüküm daha düşük artış öngörüyorsa bunun hukuki etkisi ayrıca değerlendirilir. Kiracının bir kerelik yüksek ödeme yapması dahi sürekli yeni kira bedelinin kabul edildiğini her zaman göstermez.1
Beş yılı aşan ilişkide yeni kira bedeli
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme yalnız TÜFE sınırını değil, taşınmazın niteliğini, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte dikkate alır. Bu bir “ev sahibi istediği tutarı yazar” rejimi değildir. Konum, büyüklük, bakım durumu, binanın özellikleri ve gerçek karşılaştırılabilir sözleşmeler önem taşır. Kira tespit davasında bilirkişi raporunun seçtiği emsaller denetlenmelidir.
Yeni bedel hangi dönemden itibaren uygulanır?
TBK m. 345 uyarınca davanın zamanı, sözleşmedeki artış hükmü ve kanunda belirtilen bildirimler yeni bedelin hangi kira döneminin başından itibaren bağlayıcı olacağını etkiler. Dava herhangi bir tarihte açılabilir düşüncesi ile geçmiş bütün dönemlere fark istenebileceği düşüncesi aynı şey değildir. Bu nedenle hukuki planlama yenileme tarihinden önce başlamalıdır.
İspat ve pazarlık
Kiraya veren gerçek emsal kira sözleşmeleri, ilanların yanı sıra somut nitelik farklarını da ortaya koymalıdır. Kiracı ise taşınmazın eksiklerini, binanın durumunu ve kira ilişkisinin özelliklerini göstermelidir. Arabuluculukta kurulan öngörülebilir bir artış takvimi taraflar açısından yıllarca sürecek bir uyuşmazlığı önleyebilir.
TÜFE oranı ile rayiç kira aynı şey değildir
TÜFE on iki aylık ortalaması yenilenen kira dönemindeki genel artış üst sınırını ifade eder. İlan sitelerinde görülen kiralar ise talep edilen fiyatlardır; gerçekleşen kira bedelleriyle her zaman aynı değildir. Beş yıl rejimindeki kira tespitinde mahkemenin seçtiği emsallerin gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı, eski kiracı indiriminin değerlendirilip değerlendirilmediği ve taşınmazın fiziksel durumu tartışılabilir.
Kiracı geçmişe dönük fark borcu ile karşılaşabilir mi?
Kira tespiti kararının hangi tarihten itibaren hüküm doğuracağı TBK m. 345 kapsamında ayrıca belirlenir. Bu nedenle dava sürerken önceki bedelin ödenmeye devam edilmesi her zaman geçmiş dönem için hiç fark doğmayacağı anlamına gelmez. Buna karşılık her karar da otomatik olarak bütün geçmiş yıllara yürütülemez. Yenileme tarihine göre bildirim, artış hükmü ve dava takviminin incelenmesi gerekir.
Müzakerede belgelenebilir yaklaşım
Taraflar dava yoluna gitmeden önce TÜFE oranını, benzer büyüklükteki gerçek emsalleri, deprem dayanımı ve bakım koşulları gibi fiyatı etkileyen unsurları birlikte ele alabilir. Yapılan anlaşmada yeni bedelin hangi dönemde başlayacağı, ödeme günü ve artış mekanizması açıkça yazılmalıdır. Bir mesajlaşmadaki belirsiz “tamam” cevabını geniş kapsamlı sulh saymak uyuşmazlık yaratabilir.
Sözleşmede yüzde yirmi yazarken TÜFE daha yüksekse
Tarafların artış anlaşması üst sınıra aykırı olamaz. Ancak sözleşmedeki belirli artış oranının daha düşük olması, her zaman kiraya verenin TÜFE üst sınırını kendiliğinden talep edebilmesi anlamına gelmez. Sözleşmenin hükmü ve taraf iradesi belirleyicidir. Sözleşmede hiçbir geçerli artış şartı bulunmaması hâlinde ise uyuşmazlık TBK m.344 kapsamında mahkemece değerlendirilir. Kiracı her değişen talebin hukuki temelini sormaya, kiraya veren de yeni bedeli nasıl hesapladığını açıklamaya özen göstermelidir.
Beşinci yılın sonunda otomatik serbest piyasa kirası oluşmaz
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal incelemesi yeni bir hukuki imkân sağlar, fakat ilanlarda görülen en yüksek rakamın kabul edileceğini garanti etmez. Taşınmazın metrekaresi, binanın yaşı, cephe, kat, bakım, ısıtma ve çevrede fiilen gerçekleşmiş kiralamalar ile eski kiracılık durumu değerlendirilebilir. Aynı sokaktaki iki daire dahi nitelikleri nedeniyle farklı emsal olabilir. Bilirkişi raporuna itiraz ederken yalnız sonuç rakamının yüksekliğini söylemek yerine emsal seçimi ve somut uyumsuzlukların gösterilmesi daha etkilidir.
Dava takvimi neden sonuç kadar önemlidir?
TBK m.345 yeni kira bedelinin hangi dönemden başlayacağı sorusunu düzenler. Bu nedenle ihtarın gönderildiği gün, tebliğ tarihi, sözleşmedeki artış kaydı ve davanın açılması arasında bağlantı kurmak gerekir. Mahkemenin yeni bedel belirlemesi ayrı, bu bedelin geçmiş kira dönemine yürütülüp yürütülemeyeceği ayrı meseledir. Karşılıklı uyuşmazlığı azaltmak isteyen taraflar yeni bedel, başlangıç ayı ve takip eden dönemlerin artış mekanizmasını yazılı ve açık biçimde belirleyebilir.
Örnek olay: hukuk kuralı gerçek hayatta
Bir daire için çevredeki yeni ilanlar 45.000 TL, mevcut kira 15.000 TL olabilir. Salt ilan fiyatından hareketle kira otomatik 45.000 TL olmaz; beş yıllık süre, gerçek emsaller ve hakkaniyet araştırılır.
Okur için başvuru / kontrol sırası
Yenileme tarihini belirleyin; ilgili TÜFE on iki aylık ortalamasını kontrol edin; beş yıllık süreyi hesaplayın; emsal kira ve taşınmazın fiziksel durumuna ilişkin delilleri hazırlayın.
Sık sorulan sorular
Yüzde 25 sınırı 2026 yılında sürüyor mu?
Geçici konut kirası artış tavanı rejimi sona ermiştir. 2026 için genel TBK m. 344 sistemi ve ilgili dönemin TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır.
Kira artışında hangi TÜFE verisi kullanılır?
Yenileme döneminde uygulanacak on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı; ilan edilen tek aylık enflasyonla karıştırılmamalıdır.
Beş yıl dolunca kira otomatik emsal seviyeye çıkar mı?
Hayır. Mahkeme değerlendirmesi, sözleşme ve usul koşulları gereklidir.
Resmî kaynaklar
Yazının hazırlanmasında güncel metin kontrolü için aşağıdaki resmî mevzuat bağlantıları esas alınmıştır:
Bu yayını paylaşın
Profil ve diğer yayınlar →