Kira Tespit Davası: Beş Yıl Kuralı, TÜFE Sınırı ve Emsal Kira

Kira tespit davası nedir, hangi kiralarda açılır?

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde ödenecek bedel konusunda taraflar anlaşamadığında yeni bedelin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleridir. Dava yalnızca kiraya veren tarafından değil, bedelin fahiş olduğunu düşünen kiracı tarafından da açılabilir.

Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Arsa, açık otopark, depo alanı gibi çatısız taşınmazlarda TBK'nın genel kira hükümleri geçerlidir; kira bedeli sözleşme serbestisi içinde belirlenir. Bir taşınmazda hem kapalı hem açık alan varsa mahkeme kiralananın asıl niteliğine, yani hangi bölümün baskın olduğuna bakar. Açık alan baskınsa 344. madde uygulanmaz.

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin değiştirilmesi ya da sona erdirilmesi anlamına gelmez. Sözleşmenin diğer koşulları aynen sürer; yalnızca bedel yeni döneme göre belirlenir. TBK m.343 uyarınca kira bedeli dışındaki koşullar kiracı aleyhine değiştirilemez.¹

İlk beş yılda kural: TÜFE on iki aylık ortalaması

TBK m.344/1'e göre taraflar yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilir; ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile bu sınırın üzerindeki kısım kiracıyı bağlamaz.

Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa hâkim, aynı sınırı aşmamak kaydıyla kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verir (TBK m.344/2). Bu nedenle ilk beş yıl içinde açılan tespit davalarında mahkemenin yapabileceği artış, kural olarak TÜFE on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır.

Konut kiralarında 11 Haziran 2022'den itibaren uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde konut ve çatılı işyeri arasında fark kalmamış, her ikisinde de TÜFE on iki aylık ortalaması belirleyici olmuştur.²

Beş yıl kuralı: emsal kira ve hakkaniyet

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yıldan sonraki kira yılında yeni bedel, hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu aşamada hâkim TÜFE sınırıyla bağlı değildir.

Beş yılın hesabında esas alınan, kural olarak kira ilişkisinin başlangıcıdır; yeni bir sözleşme imzalanmış olması bu süreyi kendiliğinden sıfırlamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden bir işyeri kirasında taraflarca yeni sözleşme imzalanmasının ardından açılan davada, ilk derece mahkemesinin yalnızca yeni sözleşme tarihini esas almasını yeterli bulmamış; yeni sözleşmedeki bedelin o tarihteki piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığının araştırılmasını, ilk sözleşmeden bu yana geçen sürenin de gözetilmesini istemiştir.

Belirlenen bedel, sonraki beş yıl içinde yine TÜFE on iki aylık ortalaması sınırına göre artırılır. Yabancı para cinsinden belirlenen kiralarda ise beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yılın sonunda bedel 344/3 ölçütlerine göre belirlenir (TBK m.344/4).³

Emsal kira nasıl seçilir?

Mahkeme, kiralananın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar için yapılmış kira sözleşmelerini emsal olarak inceler. Emsalin aynı mahallede olması tek başına yeterli değildir; metrekare, kat, cephe, bina yaşı, ısınma türü, otopark, asansör ve kullanım amacı gibi özelliklerin karşılaştırılabilir olması gerekir.

Emsal sözleşmelerin dava konusu dönemle aynı zamanda başlamış olması önemlidir. Yargıtay, farklı dönemlerde yapılmış sözleşmeler emsal alınacaksa bedellerin dava dönemine göre ayarlanmasını, ilan sitelerindeki talep fiyatlarının ise tek başına gerçekleşmiş kira bedeli yerine geçmemesini aramaktadır. Taraflar emsal olarak gösterdikleri sözleşmeleri ve kiracı bilgilerini dava ve cevap dilekçesinde sunmalıdır.

Mahkeme genellikle keşif yaparak bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi raporu, hangi emsalin neden seçildiğini, taşınmazlar arasındaki farkların nasıl ayarlandığını ve önerilen bedelin hangi hesapla bulunduğunu açıkça göstermelidir. Gerekçesiz veya denetime elverişsiz rapora karşı süresi içinde itiraz edilmesi, sonucu doğrudan etkiler.

Hakkaniyet indirimi

Emsal araştırması sonucunda bulunan piyasa kirası çoğu zaman doğrudan hükme esas alınmaz. Uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının yeni kiracı gibi değerlendirilmemesi gerektiği düşüncesiyle, mahkeme bulunan bedelden hakkaniyet indirimi yapabilir.

İndirim oranı kanunda belirlenmiş değildir. Uygulamada çoğunlukla yüzde 5 ile 20 arasında kaldığı görülmekle birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu oranın otomatik olarak değil somut gerekçeyle belirlenmesini aramaktadır. Kira ilişkisinin süresi, mevcut bedelin piyasadan ne ölçüde geride kaldığı, taşınmazın bakım durumu ve kiracının yaptığı faydalı giderler bu değerlendirmede rol oynar.

Dava ne zaman açılmalı? TBK m.345 ve otuz gün kuralı

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır.

TBK m.345 uyarınca dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirir ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açarsa, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur.

Bu koşullar sağlanmadan açılan davada belirlenen bedel, ancak davadan sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir. Bu nedenle kiraya verenin yazılı bildirimi kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce, ispat edilebilir bir yolla (noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup gibi) yapması pratik olarak büyük önem taşır.

Zorunlu arabuluculuk, görevli mahkeme ve harç

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde düzenlenmiştir. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

Arabuluculuğa başvurulduğu tarih, TBK m.345'teki süre hesabı bakımından da gözetilmelidir. Başvurunun yeni dönemin başlamasından yeterli süre önce yapılması ve talep edilen dönemin açıkça yazılması, sonradan doğabilecek tartışmaları önler.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Harç, kural olarak eski kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır.

Kararın sonuçları ve icra

Kira tespit kararı, belirlenen dönem ve sonraki dönemler için kira bedelinin yeni temelini oluşturur. Uygulamada tespit edilen kira farkının, karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyeceği kabul edilmektedir. Bu nedenle kesinleşme öncesinde kira farkının ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

Karar kesinleştikten sonra kiraya veren geçmiş dönemlere ilişkin farkları talep edebilir. Kiracının bu farkı ödememesi hâlinde ise genel hükümler çerçevesinde temerrüt ve tahliye süreçleri gündeme gelebilir. Bu nedenle kesinleşmenin ardından ödenecek farkın ve vadesinin kiracıya açıkça bildirilmesi yerinde olur.